北上广之后，深圳优化楼市限购，即日执行！释放了什么信号？
春节前深圳楼市终于放大招了！继广州、上海、北京之后，今日（2月7日），深圳也优化住房限购政策，官宣本市户籍居民购房取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求；另外，非本市户籍居民连续缴纳3年社保或个人所得税即可购买1套住房。业内认为，此次政策优化降低了居民购房门槛，有利于更好满足户籍居民和在深工作人员的刚性和改善性住房需求。去年以来深圳楼市松绑力度逐渐加大时间回到2020年7月15日，深圳市限房限贷政策重磅出炉。其中限购政策加码：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）需在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）需在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。在“户口+社保”双重资格认证之下，数万新深圳人都被这座“光明顶”挡住了。后随着2021年的“208”政策的出台，两大政策叠加作用之下，深圳二手楼市直接从“高烧”转变成“失温”状态。乐有家数据显示，在3年疫情、3年“715”政策及两年半指导价政策等多重影响下，深圳楼市的价格如今也已进入了下行区间，2023年深圳二手房均价（成交价）约6.5万元/㎡，同比2020年下降了5.8%。成交量上，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%至40699套，创近15年新低。而到了2022年，情况进一步恶化，二手住宅成交2.17万套，再度“腰斩”，月均成交不足2000套，再创新低。转眼来到2023年，这是疫情防控放开的首年，全国经济缓慢复苏，作为国家支柱产业，房地产业首当其冲。这年，全国房地产类调控政策频发，涉及房贷、利率、税费、购房名额等方方面面。据乐有家研究中心不完全统计，全国各城去年实行了超500次调控，北上广深及大湾区更是全面执行了“认房不认贷”政策。回顾2023年，深圳从信贷、购房资格等多个方面进行放松。乐有家研究中心盘点了深圳八条较大的调控政策，其指出，参考价与房贷额度脱钩、认房不认贷、二套房首付四成这三大政策对市场影响最大。乐有家研究中心数据显示，2023年深圳共售出64389套一二手住宅，同比上涨15%；其中，二手房市场重回主导地位，过户及网签量同比涨幅均超50%，其中过户量32768套，走出“历史低点阴霾”；但新房市场呈现“供应增加，成交下滑”的分化趋势，全年成交31621套一手住宅，创下近5年最低点。另外，在房价方面，2023年深圳二手房价6.5万元/㎡，距离历史最高点下滑22%，回到2019年；部分热点片区房价一年跌幅超25%，部分热销楼盘房价一年跌20%。由此来看，本次深圳“深户不看社保”“非深户社保5改3”无疑向整个深圳楼市传达了正向信号。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，户籍家庭购房的规定，恢复到2021年7月15日新政之前的政策，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制。主要基于以下两点考虑：一是之前宽松的落户政策下，外来人口通过落户深圳炒房的情况已经明显减少；二是深圳近年来常住人口出现减少，户籍人口增长也出现了疲态，需要调整户籍购房政策来增加深圳对常住人口和户籍人口的吸引力。而非户籍人口购房资格，从之前的连续5年社保要求降低到3年，这一政策与广州非户籍人口限购政策一致，同样也是基于近年来对于非户籍人口的吸引力下降的考虑。需要通过住房政策调整，增加城市对于非户籍人口的吸引力，促进住房与新型城镇化协同发展。一线城市集体放松楼市限购，深圳广度最大深圳优化楼市政策的前一天，2月6日，北京也优化通州区限购政策，官宣落户或就业家庭不再“双限”。这是北京通州区在执行9年限购之后，终于迎来调整。而在此之前，1月30日，上海优化住房限购政策，支持非本市户籍单身人士购房。政策明确：自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进职住平衡、产城融合。本轮政策调整，广州又走在一线城市的最前面。早在1月27日，广州市人民政府办公厅便印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，正式官宣全市120平方米以上户型不限购等多项楼市新政。李宇嘉认为，4个一线城市在春节前集中调整了限购政策，一方面是基于去年第四季度楼市表现相对比较弱，另一方面也是基于1月份以来楼市疲态依然的考虑。更重要的是，希望通过政策的适度调整步调一致地给市场释放积极的信号，集中造势、告别挤牙膏、单打独斗，通过媒体集中宣传的效应，提振市场预期，为楼市2024年一季度的开门红打造基础，形成小阳春的效应，避免在去年第一季度高基数的情况下同比继续大幅度下滑，恶化市场预期。“至此，四大一线城市均调整了限购政策，深圳的广度是最大的，各行政区均受惠。”美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，深圳本次限购政策的放松，无疑为深圳房地产市场带来更多的购买力，为市场成交量稳步回升注入更多的力量。但由于大部分市民已回乡准备过年，政策的效力最快将在年后才会出现。因此今年楼市的小阳春有望能提前到初九，即市民返回开工之时便出现。就政策广度问题，国家高端智库研究员宋丁也持相同态度。他告诉南都·湾财社记者，相比北上广，深圳此次政策调整的力度较大，覆盖全市，且针对户籍和非户籍进行差异性调整。不过宋丁亦认为，包括老百姓收入与就业、房企债务等经济基本面问题还没有得到根本解决，所以在这样一个大背景下，还无法得到“楼市快速反弹”的效果。“借助春节这个空档时间，可能成交的活跃度会有所提升，但是不会出现剧烈的反转。”宋丁表示。李宇嘉预测，除了一线城市集中调整限购政策之外，预计一季度LPR和按揭利率也会继续下降。再加上三大工程支持的项目清单积极落地，近期融资对接机制启动后对项目融资的贷款落地，从而积极修复房地产的杠杆功能，避免资金过快地离开房地产，最终从供需两端对房地产形成提振，预计一季度市场表现会好于去年第四季度。采写：南都·湾财社记者 孙阳 陈镜安
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